Die Wohnflächenverordnung einfach erklärt: kurz gesagt
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) von 2003 regelt, wie die Wohnfläche einer Wohnung berechnet wird. Sie zählt die Grundfläche der Wohnräume zwischen den fertigen Wänden: voll ab 2 m lichter Höhe, zur Hälfte von 1 m bis 2 m, nicht unter 1 m. Balkone und Terrassen zählen meist zu einem Viertel, Keller und Garagen gar nicht.
Die Verordnung Paragraf für Paragraf
Die Wohnflächenverordnung ist kurz: fünf Paragrafen. Sie gilt seit dem 1. Januar 2004. Die Tabelle fasst jeden Paragrafen in unseren eigenen Worten zusammen; den Wortlaut finden Sie unten bei den Quellen.
| Paragraf | Worum es geht |
|---|---|
| § 1 Anwendungsbereich | Wann die Verordnung gilt: wenn die Wohnfläche nach dem Wohnraumförderungsgesetz berechnet werden muss, also bei gefördertem Wohnraum. |
| § 2 Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen | Was dazu gehört: alle Räume, die allein zur Wohnung gehören, auch Wintergärten, Schwimmbäder, Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen. Was nicht dazu gehört: Zubehörräume wie Keller, Waschküche, Heizungsraum, Bodenraum und Garage, und Geschäftsräume. |
| § 3 Ermittlung der Grundfläche | Wie gemessen wird: zwischen den fertigen Oberflächen der Wände, mit Fußleisten und Einbaumöbeln. Was abgezogen wird: Treppen mit mehr als drei Steigungen samt Absatz, und Schornsteine, Vormauerungen und Pfeiler über 1,5 m Höhe mit mehr als 0,1 m². Türnischen zählen nicht. |
| § 4 Anrechnung der Grundflächen | Wie viel zählt: voll ab 2 m lichter Höhe, zur Hälfte von 1 m bis unter 2 m, nicht unter 1 m. Unbeheizte Wintergärten und Schwimmbäder zur Hälfte. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. |
| § 5 Überleitungsvorschrift | Eine Wohnfläche, die vor 2004 nach der Zweiten Berechnungsverordnung berechnet wurde, darf so bleiben, bis die Wohnung baulich verändert wird. |
Was voll, halb, zu einem Viertel oder gar nicht zählt
Ob ein Balkon mit mehr als einem Viertel zählt, hängt von seinem Wohnwert ab, etwa einer besonders guten Lage. Wer mehr als ein Viertel ansetzt, sollte das begründen können.
| Fläche | Anteil | Paragraf |
|---|---|---|
| Raum mit mindestens 2 m lichter Höhe | 100 % | § 4 |
| Teil mit 1 m bis unter 2 m lichter Höhe, etwa unter einer Dachschräge | 50 % | § 4 |
| Teil unter 1 m lichter Höhe | 0 % | § 4 |
| Unbeheizter Wintergarten, Schwimmbad oder ähnlicher geschlossener Raum | 50 % | § 4 |
| Balkon, Loggia, Dachgarten, Terrasse | 25 %, höchstens 50 % | § 4 |
| Keller, Waschküche, Heizungsraum, Bodenraum, Garage | 0 % | § 2 |
| Treppe mit mehr als drei Steigungen, mit Absatz | abgezogen | § 3 |
So wird die Grundfläche gemessen
- Messen Sie jeden Raum zwischen den fertigen Oberflächen der Wände, also ab Putz oder Verkleidung.
- Fußleisten, Heizkörper und fest eingebaute Möbel ziehen Sie nicht ab. Ihre Fläche zählt mit.
- Ziehen Sie Schornsteine, Vormauerungen und freistehende Pfeiler ab, wenn sie höher als 1,5 m sind und mehr als 0,1 m² einnehmen.
- Messen Sie unter einer Schräge, wo die lichte Höhe 1 m und 2 m erreicht, und teilen Sie die Fläche danach auf.
- Messen Sie Balkone und Terrassen extra und rechnen Sie sie mit ihrem Anteil dazu.
Eine Beispielwohnung, gerechnet nach der WoFlV
Eine Wohnung im Dachgeschoss mit Wohnzimmer und Schlafzimmer unter der Schräge, Küche, Bad, Flur, einem Schornstein im Wohnzimmer, einem Balkon von 6 m² und einem Kellerabteil. Gemessen sind 57,14 m² Grundfläche innen; nach der Verordnung bleiben 43,64 m² Wohnfläche.
Jede Zeile kommt aus der Rechenregel von Squaremetry, mit dem Paragrafen, auf dem sie beruht.
| Teil | Grundfläche | Angerechnet | Wohnfläche | Grundlage |
|---|---|---|---|---|
| Wohnzimmer, ab 2 m | 12,5 m² | voll | 12,5 m² | WoFlV § 4 |
| Wohnzimmer, 1 m bis unter 2 m | 5 m² | zur Hälfte | 2,5 m² | WoFlV § 4 |
| Wohnzimmer, unter 1 m | 2,5 m² | nicht | 0 m² | WoFlV § 4 |
| Schlafzimmer, ab 2 m | 7,6 m² | voll | 7,6 m² | WoFlV § 4 |
| Schlafzimmer, 1 m bis unter 2 m | 4,8 m² | zur Hälfte | 2,4 m² | WoFlV § 4 |
| Schlafzimmer, unter 1 m | 1,6 m² | nicht | 0 m² | WoFlV § 4 |
| Küche | 7,5 m² | voll | 7,5 m² | WoFlV § 4 |
| Bad | 5 m² | voll | 5 m² | WoFlV § 4 |
| Flur | 4,8 m² | voll | 4,8 m² | WoFlV § 4 |
| Schornstein im Wohnzimmer | 0,16 m² | abgezogen | − 0,16 m² | WoFlV § 3 Abs. 3 |
| Kellerabteil | 6 m² | nicht | 0 m² | WoFlV § 2 Abs. 3 |
| Balkon | 6 m² | zu einem Viertel | 1,5 m² | WoFlV § 4 Nr. 4 |
| Zusammen | 57,14 m² | 43,64 m² |
Wann die Wohnflächenverordnung gilt
Vorgeschrieben ist sie nur, wenn eine Wohnfläche nach dem Wohnraumförderungsgesetz berechnet wird, also bei gefördertem Wohnraum. In der Praxis rechnen aber viele Mietverträge, Exposés und Gutachten ebenfalls danach.
Steht im Mietvertrag eine andere Methode, etwa DIN 277, gilt diese. Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der vereinbarten ab, sehen Gerichte darin nach ständiger Rechtsprechung einen Mangel der Mietsache. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.
WoFlV, DIN 277 und die alte Berechnungsverordnung
Vor 2004 galt die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV). Sie ist für neue Berechnungen abgelöst; eine alte Zahl kann aber nach § 5 bleiben.
| Merkmal | Wohnflächenverordnung | DIN 277 (Ausgabe 2021) |
|---|---|---|
| Wofür | Wohnfläche einer Wohnung | Flächen eines Gebäudes für Planung und Kosten |
| Niedrige Flächen | unter 1 m nicht, 1 m bis 2 m zur Hälfte | zählen voll |
| Balkon | meist ein Viertel | eigene Fläche, nicht gewichtet |
| Keller und Technik | gehören nicht dazu | gehören zur Netto-Raumfläche |
Was Squaremetry rechnet
Ein Plan auf Deutsch rechnet im Editor nach der Wohnflächenverordnung, mit dem Regelwerk de-woflv-2004 0.3.0: jeder Raum zwischen den fertigen Wänden, Dachschrägen mit den Grenzen 1 m und 2 m, Treppen und Schornsteine nach § 3, Balkone zu einem Viertel, Keller und Garagen außen vor. Jede Zahl nennt die Regel mit ihrer Version.
Die Regeln sind unsere eigene Zusammenfassung der Verordnung und werden noch von einer Fachperson geprüft.
Abbildung 1. Eine Etage von 7,5 × 5 m. Die Räume sind zusammen 37,5 m².
Quellen
- Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung, WoFlV) vom 25. November 2003, Bundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de · Mit der Quelle abgeglichen am 27. September 2026
Über diese Seite · Geschrieben vom Squaremetry-Team, auf Grundlage von Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung, WoFlV) vom 25. November 2003. Zuletzt geprüft am 6. Oktober 2026. Sie haben einen Fehler gefunden? Schreiben Sie uns.