Calculer la surface loi Carrez: en bref
La surface loi Carrez est la surface de plancher d’un lot de copropriété, mesurée à l’intérieur des murs, sans les parties de moins de 1,80 m de hauteur. Les murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines et embrasures sont déduits ; caves, garages, parkings, balcons et lots de moins de 8 m² ne comptent pas.
Ce que dit la loi Carrez
Depuis la loi du 18 décembre 1996, le vendeur d’un lot de copropriété doit indiquer sa superficie privative dans la promesse ou le compromis de vente et dans l’acte authentique (loi n° 65-557, article 46). C’est cette surface qu’on appelle surface Carrez.
Elle concerne les appartements, et aussi une maison quand elle fait partie d’une copropriété, par exemple dans un lotissement en copropriété horizontale. Une maison individuelle hors copropriété n’est pas concernée : on y indique en général la surface habitable.
Loi Carrez et hauteur : la règle des 1,80 m
Les parties d’une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m ne comptent pas (décret n° 67-223, article 4-1). Sous un toit en pente, on trace la ligne où le plafond passe à 1,80 m et on ne mesure que ce qui est au-dessus.
Exactement 1,80 m compte. Une pièce entière sous 1,80 m ne compte pas du tout, même si elle est habitable. Dans l’outil de calcul ci-dessus, la bande sous 1,80 m se tape en largeur, le long du mur.
Ce qui compte et ce qui ne compte pas
- Compte : le plancher des pièces closes et couvertes du lot, y compris les combles et la véranda tant qu’ils sont clos, couverts et à au moins 1,80 m.
- Déduit : les murs, les cloisons, les marches et cages d’escalier, les gaines, les poteaux et les embrasures de portes et de fenêtres.
- Ne compte pas : la cave, le garage, le box et la place de parking, même s’ils font partie du lot.
- Ne compte pas : le balcon, la terrasse, la loggia ouverte et tout espace qui n’est pas clos.
- Ne compte pas : les parties de moins de 1,80 m de hauteur et les parties communes.
Les lots de moins de 8 m²
Un lot ou une fraction de lot de moins de 8 m² n’entre pas dans la surface Carrez (décret n° 67-223, article 4-2). Une chambre de service de 7,50 m² vendue seule n’a donc pas de surface Carrez à mentionner. L’outil de calcul le signale dès que le total passe sous 8 m².
Exemple : la surface Carrez d’un appartement
La gaine du séjour est déduite, la bande sous 1,80 m de la chambre sous combles aussi. La véranda compte en Carrez, pas en surface habitable. La cave et le balcon ne comptent dans aucune des deux. Surface Carrez du lot : 54,30 m².
| Pièce | Mesure | Carrez | Habitable |
|---|---|---|---|
| Séjour | 5 × 4 m, gaine de 0,4 × 0,5 m | 19,80 m² | 19,80 m² |
| Chambre | 4 × 3 m | 12,00 m² | 12,00 m² |
| Chambre sous combles | 5 × 4 m, bande de 1 m sous 1,80 m | 15,00 m² | 15,00 m² |
| Véranda | 3 × 2,5 m | 7,50 m² | ne compte pas |
| Cave | 3 × 2 m | ne compte pas | ne compte pas |
| Balcon | 4 × 1,5 m | ne compte pas | ne compte pas |
| Total | 54,30 m² |
Erreur de plus de 5 % : ce que risque le vendeur
Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle de l’acte, l’acheteur peut demander une baisse du prix proportionnelle, dans l’année qui suit l’acte authentique (loi n° 65-557, article 46). Exemple : 58,00 m² dans l’acte pour 300 000 €, et 54,30 m² mesurés. L’écart est de 3,70 m², soit 6,4 % : plus de 5 %. La baisse demandée peut atteindre 19 138 €.
Si la surface manque dans l’acte, l’acheteur peut demander la nullité de la vente dans le mois qui suit l’acte authentique. Une surface plus grande que prévu ne donne lieu à aucun supplément de prix.
Qui mesure la surface Carrez ?
La loi n’oblige pas à passer par un professionnel : le vendeur peut mesurer lui-même. Mais c’est lui qui répond d’une erreur de plus de 5 %, c’est pourquoi on confie souvent le mesurage à un diagnostiqueur, qui engage sa responsabilité.
Squaremetry est une aide au calcul, pas une attestation de mesurage. Il vous montre pièce par pièce ce qui compte et pourquoi, avec la règle appliquée. Le mesurage reste valable tant qu’aucuns travaux ne changent la surface.
Calculer la surface Carrez pièce par pièce
- Mesurez chaque pièce close et couverte du lot, d’un mur fini à l’autre, en mètres.
- Multipliez la longueur par la largeur, puis retirez les gaines, les marches et les embrasures.
- Sous un toit en pente, retirez la bande de moins de 1,80 m de hauteur.
- Laissez de côté la cave, le garage, le parking, le balcon et la terrasse.
- Additionnez les pièces. Sous 8 m² au total, le lot n’a pas de surface Carrez.
Figure 1. Un niveau de 7,5 × 5 m. Les pièces font ensemble 37,5 m².
Sources
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 46 (loi Carrez), Légifrance · Vérifié à la source le 6 octobre 2026
- Décret n° 97-532 du 23 mai 1997 (articles 4-1 à 4-3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967), Légifrance · Vérifié à la source le 6 octobre 2026
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